O Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) divulgado pela Fundação Getúlio Vargas (FGV), índice amplamente utilizado nos contratos imobiliário, desde o início da pandemia de Covid-19, teve uma alta acumulada dos últimos 12 (doze) meses expressiva, chegando até percentuais superiores a 30% (trinta por cento), em total descompasso com o Índice Nacional de Preços ao Consumidor (IPCA) divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), que somente no último ano, teve um acumulado dos últimos 12 (doze) meses em percentuais aproximado a 10% (dez por cento).
Diante deste cenário, foram distribuídas diversas ações revisionais buscando a alteração do índice de correção dos contratos imobiliário, principalmente de locação, do IGP-M para o IPCA, em relação às quais alguns dos requerentes obtiveram êxito, mas ainda não está pacificada a questão pelos tribunais superiores.
Vale destacar que, pela composição desses índices, nem o IGP-M e nem o IPCA medem a variação dos aluguéis, mas sim a inflação do país, atingindo desde as matérias-primas agrícolas e industriais até bens e serviços finais. E, como é sabido, no início da pandemia de Covid-19 a produção de insumo para diversos setores da economia foi interrompida em função do fechamento de industriais e comércios e, após a reabertura da economia, não foi possível ainda restabelecer a produção dos insumos de acordo com a demanda global, sem mencionarmos a elevação do frete internacional, o que desencadeou o aumento dos preços dos bens e serviços finais.
Paralelamente ao aumento dos preços, diversas pessoas e empresas tiveram modificação de renda e, assim, foram forçadas a renegociar os valores das locações durante o período da pandemia. Neste compasso, os reajustes dos valores das locações pelos mencionados índices se mostraram impossíveis de serem adotadas pelas partes, em especial para os locatários.
Assim, a FGV criou, recentemente, o Índice de Varação de Aluguéis Residenciais – IVAR, que exclusivamente mede a variação dos valores relativos às locações residenciais efetivamente assinados, refletindo da forma mais fidedigna possível os valores praticados pelo mercado nas locações. A FGV também constatou que as locações residenciais tiveram queda de 0,61% (zero virgula sessenta e um por cento) no acumulado do ano de 2021, totalmente díspar com o acumulado da variação do IGP-M e IPCA para o mesmo período.
Vale salientar que não há obrigatoriedade legal de adoção do índice de correção monetária, sendo uma faculdade entre os contratantes, no entanto, caso haja constatação de disparidade do valor reajustado com relação ao valor praticado pelo mercado, pode ser proposta a ação revisional do aluguel.
Contudo, antes do ajuizamento de ação judicial, podem as partes negociar a alteração do índice de reajuste atualmente previsto no contrato de locação para estipular, por exemplo, a utilização do IVAR como novo índice aplicável para os reajustes futuros e, se o caso, formalizar eventual negociação relativa ao último período de reajuste.
