Em 21 de outubro desse ano, os operadores de Direito Imobiliário foram surpreendidos pela publicação do Decreto nº 12.689, que alterou o Decreto nº 4.449/2002, para regulamentação da disposição do art. 176, §4º, da Lei nº 6.015/73, mais conhecida como Lei dos Registros Públicos ou “LRP”, derrubando a já consolidada exigência de georreferenciamento para o registro de transferência dominiais ou alterações perimetrais pertinentes a imóveis rurais com área superior a 25 hectares.
A modificação se deu em momento extremamente pertinente, visto que, até novembro deste ano, conforme previa o revogado §3º do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002, os imóveis rurais deveriam ter suas áreas identificadas por via do georreferenciamento, para as hipóteses de desmembramento, parcelamento, remembramento e em qualquer situação que importasse transferência dos referidos imóveis.
Desse modo, com a alteração operada, os prazos, segundo o caput da mesma norma, estenderam-se até 21 de outubro de 2029, sendo o georreferenciamento exigido para qualquer tamanho de imóvel rural.
Não obstante, é importante que os operadores notem que essa movimentação não significa que o registro imobiliário para imóveis rurais não-georreferenciados será facilitado. Na grande maioria dos casos, exceptuados aqueles em que ocorreu uma revisão “recente” da descrição do imóvel, os imóveis rurais possuem descrições irregulares ou precárias, o que pode implicar na eventual exigência de georreferenciamento rural para adequação da especialidade objetiva, por fala de elementos mínimos de segurança quanto à identificação do imóvel na matrícula.
A seguir, confira os principais pontos do Decreto nº 12.689/2025 e o contexto mais amplo em que se insere essa relevante medida:
O Decreto nº 12.689/2025 alterou o prazo para exigência de georreferenciamento para o registro de transferência dominiais ou alterações perimetrais pertinentes a imóveis rurais com área de mais de 25 (vinte e cinco) hectares, que antes se encerraria em novembro de 2025 e que, com as alterações, passou a ser obrigatório para imóveis rurais com qualquer metragem somente em 21 de outubro de 2029.
Após esse prazo, nos termos do §2º do art. 10 do Decreto nº 4.449/2002, alterado, ficará vedado ao Oficial de Registro de Imóveis a prática de atos registrais – desmembramento, parcelamento, remembramento, transferência de área total e criação ou alteração da descrição do imóvel, resultante de qualquer procedimento judicial ou administrativo -, caso não realizada a retificação da descrição via georreferenciamento.
É importante notar, adicionalmente ao acima exposto, que o Instituto de Registro Imobiliário do Brasil (IRIB) entendeu por bem a publicação da Nota Técnica CPRI/IRIB nº 03/2025 (“Nota Técnica”), com o objetivo de orientar – note-se, visto que as notas técnicas do referido instituto não possuem caráter vinculante – os registradores imobiliários do país, com a finalidade de promover uniformidade interpretativa, transparência e coerência na aplicação das normas, resguardando a autonomia e independência funcional de cada registrador no exercício de suas atribuições.
Nesse sentido, a Nota Técnica trata da exigibilidade do georreferenciamento e, em especial, de sua diferenciação quanto à certificação no INCRA, após a publicação do Decreto nº 12.689/2025.
Assim sendo, é traçada a distinção entre a exigibilidade do georreferenciamento e a exigibilidade da certificação do georreferenciamento no INCRA, sendo o primeiro determinado enquanto um procedimento técnico que determina a exata localização, forma e dimensão do imóvel rural por meio de coordenadas geográficas obtidas via GPS, levantamento topográficos e/o imagens de satélite, vinculada a um sistema oficial – sendo, hoje, o mais utilizado o SIRGAS 2000, o Sistema de Referência Geocêntrico para as Américas.
Já a certificação do georreferenciamento no INCRA é definida enquanto um cadastro que atesta os limites georreferenciados de um imóvel rural, em uma análise de sobreposição quanto a outros imóveis rurais previamente inscritos no mesmo cadastro administrativo. Tratando-se de um cadastro autodeclaratório, já que administrado unilateralmente pelo proprietário e/ou possuidor do imóvel rural, a análise de sobreposição é realizada a partir da inserção das coordenadas geodésicas no SIGEF por um profissional técnico habilitado.
Nesse sentido, a Nota Técnica cuida de observar que a LRP é bastante clara quanto à diferenciação do georreferenciamento de sua certificação no INCRA, observando que, embora a certificação dependa necessariamente do georreferenciamento, este pode vir a ser realizado sem a certificação, quando a mesma estiver legalmente dispensada. Dessa forma, se um imóvel rural já estiver georreferenciado e vier a ter sua certificação cadastrada, não é necessário um novo procedimento de retificação de área.
De forma sintética, o entendimento do IRIB, que possivelmente norteará a aplicação das disposições do Decreto nº 12.689/2025 para uma ampla gama de registradores, é de que o georreferenciamento continuará a ser exigido para casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, bem como para retificações, observando as disposições dos §3º do art. 176 da LRP – “Nos casos de desmembramento, parcelamento ou remembramento de imóveis rurais, a identificação prevista na alínea a do item 3 do inciso II do § 1o será obtida a partir de memorial descritivo, assinado por profissional habilitado e com a devida Anotação de Responsabilidade Técnica – ART, contendo as coordenadas dos vértices definidores dos limites dos imóveis rurais, geo-referenciadas ao Sistema Geodésico Brasileiro e com precisão posicional a ser fixada pelo INCRA, garantida a isenção de custos financeiros aos proprietários de imóveis rurais cuja somatória da área não exceda a quatro módulos fiscais”.
Para as transferências de propriedade, por outro lado, parece-lhe que as disposições do §4º do mesmo art. 176 – “A identificação de que trata o § 3o tornar-se-á obrigatória para efetivação de registro, em qualquer situação de transferência de imóvel rural, nos prazos fixados por ato do Poder Executivo” – suplantarão a obrigatoriedade do georreferenciamento.
Nesse sentido, foram observadas as disposições do Decreto nº 4.449/2002, sobre as quais a Nota Técnica segue o entendimento de que o Decreto nº 12.689/2025 prorrogou a obrigatoriedade da certificação do georreferenciamento perante o INCRA, que vem descrita no art. 176, §§3º à 5º, da LRP, e não necessariamente da obrigatoriedade do georreferenciamento.
Assim sendo, a Nota Técnica traz a compreensão de que o art. 440-AQ do Código Nacional de Normas estabelece que, para a especialidade objetiva do imóvel rural, devem ser observados critérios que permitam ao registrador a identificação perimetral do imóvel rural, sendo facultativa a sua certificação poligonal no INCRA. Como norma norteadora, é também ressaltado o Provimento CNJ 195/2025, que determina a exigência de retificação de área “quando não houver elementos mínimos de segurança quanto à descrição da área, formato da poligonal e/ou limites e confrontações, observado o disposto nos arts. 212 e 213 da Lei nº 6.015/1973”.
Ou seja, é indicado que a situação jurídica do imóvel seja verificada pelo registrador, conforme seu critério prudente e de acordo com a realidade local. Caso não existam elementos mínimos de segurança (arts. 212 e 213 da LRP), será obrigatória a retificação de área para realização de atos principais, como, por exemplo, a transmissão de propriedade.
Não obstante, não estando mais eficaz a norma que estabelece a obrigatoriedade de certificação do georreferenciamento no INCRA, prevista no §4º do art. 176 da LRP, e não existindo previsão de compulsoriedade automática de georreferenciamento nos casos de transferência de propriedade tabular, a regra passou a ser da não exigência de georreferenciamento para essa finalidade, quando constantes os elementos mínimos de segurança na matrícula.
Já para os casos de desmembramento, parcelamento, remembramento, bem como da retificação de área, a técnica utilizada seguirá sendo a da identificação do imóvel por via de plantas e memoriais georreferenciados, passando-se tão somente a se tornar facultativa a certificação ou não, perante o INCRA, do georreferenciamento.
Em resumo, o Decreto nº 12.689/2025 suscitou a discussão a respeito da diferenciação entre o georreferenciamento (procedimento técnico) e a sua respectiva certificação perante o INCRA (cadastro administrativo). Em linhas gerais, a regra geral passou a ser a facultatividade da certificação perante o INCRA, quando for necessária a adequação da descrição do imóvel rural à especialidade objetiva que norteia a atividade registral – em especial, nos casos de retificação de área, parcelamento, desmembramento ou remembramento.
Por outra via, em face da eficácia suspensa da norma do art. 176, §4º, da LRP, compreende-se que não é possível a exigência automática de georreferenciamento, com ou sem certificação junto ao INCRA, pela mera transferência de propriedade de imóveis rurais. Essa só deverá vir a ocorrer caso não seja possível a identificação do imóvel rural por meio de uma ótica baseada na especialidade objetiva, ou seja, por falta de elementos mínimos de segurança, conforme critério do registrador, que deverá fundamentar sua devolutiva nos termos do art. 440-AS, V, CNN/CN/CNJ-Extra.
De qualquer forma, é sempre importante ressaltar que a realização do georreferenciamento rural e a promoção de sua certificação junto ao INCRA garantem maior segurança jurídica, inclusive em perspectiva futura. Até 2029, o tema certamente voltará aos olhos dos operadores do Direito Imobiliário.
